LEGALIDADES DE LA COMPRA Y VENTA DE INMUEBLES
PROCESOS, COSTOS, CONTRATOS Y ASUNTOS LEGALES
Creemos que es muy importante que los compradores entiendan completamente todo el proceso de compra y venta de una propiedad y sus implicaciones, por lo que hemos preparado esta guía para explicar todo el proceso, los costos, las implicaciones legales y para explicar parte de la terminología utilizada.
LA COMPRA
EL PROCESO
El proceso básico es el siguiente;
1-El Documento de Reserva Inicial, un documento para reservar la propiedad (normalmente con una reserva de 3.000 a 6.000€)
2-El Contrato de Compra, un contrato de compra en el que normalmente paga el 10% del precio de compra.
3-Firma de Escritura en la Notaria, la firma de las escrituras se realiza ante un Notario y es cuando se paga el resto del precio de la propiedad.
1- El documento de reserva inicial
Este documento sirve para dar sus datos, hacer una oferta si es relevante y retira la propiedad de la venta reservándola a su nombre y requiere que pague un depósito de retención para reservar la propiedad. El depósito de retención suele estar entre 3.000 y 6.000 € y cuenta para el precio final de la propiedad. Esto es normalmente válido por 10 días y dentro de este plazo se procede a un CONTRATO DE COMPRA. Si has hecho una oferta y el vendedor no acepta tu oferta, el depósito de retención se devuelve en su totalidad. Si el vendedor acepta tu oferta y decides no seguir adelante, perderás tu depósito.
Hay dos razones principales por las que le pedimos que firme una reserva al comprar, una, asegura la propiedad para el comprador mientras se prepara el contrato y dos, asegura al vendedor que el comprador es serio, y puede sacar la propiedad del mercado mientras se prepara el contrato.
Mucha gente dice que los agentes inmobiliarios quieren convertir el impulso y el entusiasmo de su visita en un compromiso lo más rápido posible trabajando en la teoría de que si se va a casa después de haber firmado un Documento de Reserva Inicial y pagado un depósito es más probable que proceda con la compra que si se va a casa después de haber visto una propiedad que planea comprar, pero sin haber hecho ningún compromiso. El depósito pagado hace que un cambio de opinión sea más costoso, por lo que menos personas cambian de opinión si han pagado un depósito.
Sin embargo, si usted está tratando con una empresa de buena reputación, usted no debe sentir ninguna presión en absoluto para firmar un documento de reserva inicial y sólo hacerlo si usted está completamente satisfecho con la compra. Un contrato de reserva no debe estar concebido para "atrapar" al comprador para que compre, sino para ser un instrumento útil para asegurar que todas las partes tengan un interés real.
2- El contrato de compra
Este contrato requiere que usted pague (normalmente) el 10% del precio acordado cuando se firme el contrato. Si no logra llevar a cabo la compra después de haber firmado el CONTRATO DE COMPRA, perderá todo su depósito al proveedor, sin embargo, si el proveedor se echa atrás antes de firmar las órdenes, entonces el proveedor tendrá que devolverle el doble del depósito (Art. 1454 del Código Civil español). Este contrato hace que sea costoso para cualquiera de las partes dar marcha atrás, pero al mismo tiempo deja la puerta abierta si cualquiera de las partes así lo desea.
Poner una cantidad menor en la ley para pagar menos impuestos.
Esta es una práctica que se ha prolongado durante años, la cantidad total que ha acordado pagar al vendedor se indicará en el contrato, pero una cantidad menor se indica en las cuentas el resto se paga "debajo de la mesa" en efectivo, una práctica que no recomendamos, pero muchas personas lo hacen. Básicamente, se hace para pagar el 8% "impuesto de timbre" o impuesto de transmisión en una cifra más baja, por lo tanto, haciendo un ahorro en los costos de compra.
El gobierno es sabio en esto y ahora valora su propiedad en función de su valor imponible, este valor se basa en el Valor Catastral de una propiedad multiplicada por un valor establecido.
TENGA EN CUENTA. Si la propiedad es nueva y nunca se ha transmitido antes (es decir, usted es la primera persona en comprar la propiedad), entonces usted tiene que pagar 10% de IVA. Obra nueva no se ve afectado por el síndrome de valor imponible.
Por último, siempre que firme cualquier documento que implique realizar un pago, el método de pago debe estar claramente anotado en el documento que firme. Recomendamos que todos los pagos se realicen a través de transferencia bancaria desde su propia cuenta, de esa manera nunca hay ninguna ambigüedad sobre el pago o de dónde provienen los fondos.
Todos los contratos deben proporcionar detalles inequívocos sobre lo siguiente;
El comprador - El vendedor - La propiedad - El precio acordado - La fecha límite para la firma de las cuentas - Posesión vacante
Título libre de deudas - Cómo se pagarán los costos de transacción - Cláusulas que asignan responsabilidades - Cláusulas condicionales que deben cumplirse para que el contrato sea válido - Cómo se resolverán las disputas.
Todos los contratos deben estar en español (estamos en España y sujetos a la ley española) y en su idioma nativo o al menos uno que entienda completamente y esté encantado de iniciar sesión.
3-La escritura y el notario
Las escrituras se firman delante del notario. Su función es garantizar la legalidad de la venta certificando la presencia de todos los papeles y personas requeridos por la ley para estar presentes en cualquier transacción de propiedad y que la propiedad se transmite libre de deudas y gravámenes.
4- Costos de compra
Como regla general, la gente dice 10%, sin embargo, este no siempre es el caso, por lo tanto, debe tener todos los costos antes de comprar. El "porcentaje" puede variar dado que algunos de los costos son, más o menos, fijos, mientras que otros son un porcentaje directo del precio de compra, por lo tanto, si el precio de compra es bajo, los costos fijos elevan el costo porcentual general.
Ejemplo de propiedad de reventa;
1. Impuesto de transmisión 7% del precio de compra (o del valor imponible)
2. Gastos de notaría de normalmente 600€ a 800€
3. Tasas de registro de normalmente 300€ a 500€
Ejemplo de propiedad de Villas de Obra Nueva y Solares; Si se trata de una propiedad nueva (el "valor imponible" no es aplicable)
1. IVA al 10% del precio de compra
2. Gastos de notaría de normalmente 600€ a 800€
3. Tasas de registro de normalmente 300€ a 500€
5- Costos fijos
Los costos fijos en una propiedad son;
El IBI
Que obviamente varían dependiendo de la propiedad. Por ejemplo, un apartamento promedio de 2 camas en la costa puede costar alrededor de 250 € al año.
El impuesto de la basura.
Unos 35€ cada 3 meses.
Gastos de comunidad.
Estos de nuevo, obviamente, varía dependiendo de la propiedad. Esta tarifa es para pagar el costo de funcionamiento de la urbanización, por lo que si su propiedad no está en una urbanización no se aplican. Si la propiedad está en un bloque de pisos sin piscina, tienden a salir a 30€ o menos. Si la urbanización tiene piscinas y jardines, entonces más en la región de 50 a 70 € al mes. Las propiedades en las urbanizaciones de complejos de golf tienden a costar un poco más, ya que existe un costo adicional para el complejo de golf en sí. Una vez más, podemos darle cifras precisas sobre cualquier propiedad antes de la compra.
A estos costes hay que sumar las facturas de agua y luz que dependen del uso.
LA VENTA
¿Qué costes conlleva la venta de una vivienda en España?
Al vender su propiedad en España, muchos vendedores no son plenamente conscientes de lo que van a tener que pagar en términos de costos antes de obtener la cifra neta real que quieren en su mano, encantados de tener cuidado, no hay un porcentaje “mágico” ya que cada caso es diferente, así que no confíe en que la gente diga un porcentaje general, ¡casi siempre está mal!
Aquí hay alguna información básica
1- Impuestos
PlusValia - Cada vendedor debe pagar un impuesto local basado en el valor incremental de la tierra que la propiedad ocupa durante la cantidad de años que han poseído.
Impuesto sobre las ganancias de capital - Los residentes (es decir, las personas que pagan su impuesto sobre la renta y hacen declaraciones de impuestos aquí en España) tienen que pagar el impuesto de responsabilidad de ganancias de capital (18% sobre las ganancias), pero eso dependerá de su ganancia y su posición fiscal.
Impuesto de retención de no residentes al 3% - Si usted no es residente en España, el comprador de su propiedad también tendrá que retener el 3% del precio de venta para pagar directamente a hacienda en su nombre. Si está vendiendo con pérdidas, todavía tiene que pagar el impuesto de retención del 3%, pero puede recuperarlo siempre que tenga toda la documentación y los recibos correctos para demostrar que ha tenido una pérdida y pagado sus impuestos anuales. Los residentes no tienen esta retención hecha en ellos. Por "No Residente" lo que realmente se entiende es "No Residente Fiscal", es decir, no pagas impuesto sobre la renta ni haces tus declaraciones en España.
2- IBI, Comunidad y Suministros
IBI y Basura: Los impuestos de su ayuntamiento deben estar actualizados. Usted tendrá que proporcionar el comprobante de pago en la firma. Esto es algo que su abogado puede organizar para usted.
Gastos de comunidad: Si su propiedad está en una comunidad, sus cuotas de comunidad deben estar actualizadas, tendrá que presentar un "CERTIFICADO DE COMUNIDAD" (un certificado de la comunidad para demostrar que la propiedad está actualizada) al notario al firmar la Escritura. Esto es algo que su abogado puede organizar para usted.
Facturas de Suministros: El notario requerirá sus últimas facturas pagadas.
3- PAPELEO Y LEGALIDADES
Obviamente, su documentación debe ser correcta y actualizada, si su propiedad está en suelo urbano en una ciudad, entonces es probable que todo estará bien, aunque, especialmente si se trata de una propiedad más antigua, puede necesitar ponerse al día, o no. Podemos aconsejarle sobre lo que se necesita y los costos, si los hay cuando estudiamos su documentación existente.
Es más probable que el papeleo propiedades rurales o antiguas no están al día con la legislación actual.
POR FAVOR, TOME NOTA: ESTO NO LOS HACE ILLIGAL.
Por lo general, tiene que ver con lo catastral donde los límites y la superficie del catastral en el terreno o la casa no coinciden con la realidad, los registros catastrales son notoriamente inexactos. Tener la información catastral correcta y coincidir con los hechos es ahora un requisito legal. A veces la información en las obras es inexacta, a veces está en el catastral, ambas se pueden resolver con el informe técnico correspondiente, es muy raro que el "problema" no se pueda resolver fácilmente pero obviamente hay costos involucrados que deben tenerse en cuenta.
Una vez que el informe o informes se han hecho, entonces la propiedad puede ser escriturado, sin embargo, habrá un retraso en el registro final de las declaraciones en la oficina de registro hasta que el informe o informes se han resuelto ya sea en la oficina catastral o en el consejo y las oficinas de impuestos. Si la tierra o la casa es realmente más grande, o hay más construcción, como una piscina o un garaje, que no está en las obras, entonces el vendedor tendría que pagar impuestos y costos para tener la amplificación incluida en la nueva obra. Si las hazidas son correctas y el catastral es incorrecto, entonces esto tendría que ser corregido con un informe de corrección catastral.
Algunos abogados insisten en que estos procesos se realicen antes de la venta para que el vendedor presente sus escrituras en el notario en perfectas condiciones, pero todo esto hace es retrasar la venta real durante meses, aumenta los costos para el vendedor (de ahí el precio para el comprador) y no le da más seguridad al comprador. , el notario no aceptaría un informe que no iba a pasar por el registro final.
Sin embargo, es bastante normal y correcto que el abogado de la parte compradora realice una retención de normalmente entre 3 y 5.000€ dependiendo de la propiedad para poder pagar estos impuestos y costes en nombre del vendedor dado que hasta que no finalice el proceso el coste exacto no se puede definir con exactitud. Obviamente, normalmente retienen un poco más que la cantidad estimada para asegurarse de que los fondos retenidos se quedan cortos y que los costos nunca recaen en el comprador. Los fondos restantes una vez que todo el proceso ha terminado se vuelven a financiar al vendedor. Nada de esto afecta a la propiedad de la propiedad en lo que respecta al comprador.
De cualquier manera, tener un topógrafo medir y emitir un informe sobre los límites siempre es una buena idea y un documento particularmente bueno para mostrar un posible comprador y el costo es bastante razonable. La mayoría de las propiedades del país necesitarán un AFO también que es un informe técnico que confirma que cumple con la legislación vigente que va al consejo que la expedición de una licencia a la misma en la propiedad. Podemos aconsejarle sobre lo que se necesita y los costos cuando estudiamos su papeleo existente.
4- Hipotecas Existentes
Tarifas de cancelación de hipoteca: si tiene una hipoteca, su banco podría cobrar desde un 0.5% hasta un cargo por cancelación del 1% sobre el saldo de su hipoteca pendiente
Cancelación de notario hipotecario y tarifas de registro: como vendedor, tendrá que asegurarse de que su hipoteca se cancele en el Notario y registro. Hacemos esto al mismo tiempo que la firma de las pruebas de venta, esto puede costar en cualquier lugar de 600€ a 1000€ y es una cantidad que normalmente es retenida por el vendedor para asegurarse de que esto se hace.
5- Otros costos
Certificado energético: si desea vender su propiedad en España, está obligado a tener un certificado de eficiencia energética (EPC). El certificado de eficiencia energética es un informe que describe qué tan eficiente es una vivienda en términos de consumo de energía. Los costos dependen de la propiedad, pero 150€ + IVA es un buen promedio.
Comisiones de Agencia – No olvides tener en cuenta nuestros honorarios que previamente habríamos acordado contigo, no olvides que tienes que añadir el 21% de IVA.
Una vez que sepa cuáles son todos estos costos, puede calcular a qué precio necesita vender para irse con la cantidad que tiene en mente en su mano, si el mercado lo permite, por supuesto.
Esperamos que esta breve guía le haya ayudado a comprender el proceso de compra y venta y las implicaciones, si tiene alguna pregunta sobre cualquiera de esto, póngase en contacto con nosotros.
El equipo de Indalocasas
